【初めて自宅を売却する方必見！？】売買価格の査定方法をご紹介します！
皆さんこんにちは、マイホームです！
今回のコラムでは、不動産を初めて売却するにあたって
「価格はどのように出されるんだろう…」
「まだ売却するつもりはないけどいくらで売れるか気になる…」
といった方へ、どのような価格の査定方法があるのかを簡単に説明します！
価格査定方法について
不動産の価格査定に使用される査定方法は
「取引事例比較法」
「原価法」
「収益還元法」
の3つが一般的に使用される査定方法です。
それでは早速、査定方法について見ていきましょう↓
１,「取引事例比較法」
まずは取引事例比較法です！
こちらは実際の周囲の取引事例から価格を算出する方法で、
主に土地の査定に使用される方法です。
簡単な手順はこちら↓
１,周辺の取引事例を収集する
２,収集した事例の㎡単価・坪単価を算出する
３,事例地の坪単価を査定地の面積に乗じて価格を算出する
４,物件の環境等の要因に応じて価格を補正して完成
例：査定する土地
価格：？ 面積：２００㎡ 最寄り駅：徒歩３分
町並み：〇 開口・形状：〇 方位：◎ 騒音・日照：△
取引事例の土地
価格：２，０００万円 面積：２００㎡ 最寄り駅：徒歩８分
町並み：〇 開口・形状：△ 方位：△ 騒音・日照：△
上記の物件があった場合、まず取引事例地の㎡単価を求めます。
2,000万円／200㎡＝100,000円/㎡ これが事例地の1㎡あたりの単価です。
この事例地の単価を参考に査定地の価格を算出します。
100,000円/㎡×200㎡＝2,000万円
この価格に街並みや土地の形状・周囲の環境に応じて補正を掛けることで
土地の価格が完成します！
今回は例の査定地の形状と方位が事例地より優れているので
補正して2,000万円×1.1＝2,200万円 これが査定価格となります。
こちらは補正をどのくらい行うのかは、依頼する不動産会社によって変わる為、
注意が必要です！
２,「原価法」
続いて紹介するのが「原価法」です。
建物の再調達価格(今この建物を建てたらいくらかかるか)を求めて、
再調達価格に対して築年数等から減価修正を行って算出する方法で、
こちらは先ほどの方法とは違い主に「建物」に対して使用される方法です。
手順はこちら↓
１,建物の再調達原価を調べる
２,再調達原価に延床面積を乗じて再建築価格を算出する
３,再調達価に現在価値率を掛けて減価修正を行う。
４,リフォーム状況等を考慮して、価格の調整を行って完成
例：新築時 木造２階建／延床面積１２５,７㎡
グレード：中級、東京都
・建築費：約２，２００万円
・再調達㎡単価：約１７．５万円
上記の建物が１０年経過(現在価値率５０％)した場合の建物価格を調べてみましょう↓
175,000円/㎡×125.7㎡×50％＝1,100万円
もしリフォーム済みの物件でしたらそこも加味して価格の調整を行います。
以上が原価法による価格の査定です！
収益還元法
最後は「収益還元法」です。
こちらは賃料などの収入を基にして、期待する利回りを乗せて
利用価値を割り出して、管理費等の保有コストを差し引いた額を算出する方法で、
収益物件などに利用される方法です！
手順はこちらです↓
１,希望の利回りを考える(7％くらいの利回りで売りたいなぁ,,,など)
２,年間収入に期待する利回りを乗せて価格を算出する
３,保有コストを差し引いて完成
例：総賃料１０万円、年間収入１２０万円のマンションを
７％の利回りで販売したい。
上記状況の物件があった場合、価格を査定してみましょう↓
120万円／7％＝約1714万円
ここから保有コストを差し引いて→1700万円とする
以上が収益還元法による価格の算出方法です！
最後に
ということで今回は不動産の価格の査定方法を３つご紹介しました！
査定価格に正解はないのですが、こういった方法を使用することによって
より精度の高い価格を算出することができますので是非、活用してみてください！
また、ご自宅の売却を検討していて本格的な査定価格が知りたいという方は
是非、当社までお問合せくださいませ！
皆さんからのご相談、お待ちしております！
以上、マイホームでした～
