【コラム】区画整理ってなに？家を建てたい人も知っておきたいポイント
みなさん、こんにちは！
マイホームです！
皆さま、鷺沼地区の区画整理が行われていることはご存知な方も多いと思います。
「区画整理」という言葉を聞いたことがあっても、実際にどんな事業なのか、
どんな流れで進むのかは不動産会社の方でも実際に取り扱う会社は多くないことや、
地権者様は自身の所有地が区画整理地内に入ることがない限り、知識が必要になることも多くない為、
大きな計画事業である割に、あまり知られていません。
そこで今回は、「そもそも区画整理とは？」という区画整理のコラムを書いていきます！
区画整理の目的とは
区画整理は、街全体の土地の形や道路を整えて暮らしやすくする事業です。
古くからの入り組んだ道や不揃いな土地の形を整理し、道路や公園、排水設備などを整備して、
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安全で通りやすい道路
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公園や広場の設置
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災害に強いインフラ
を整えます。結果として、土地の価値や利便性が向上します。
進め方と「減歩」「換地」について
事業区域内の土地所有者は、
土地の一部を出し合い（減歩）、
その分を道路や公園に充てます。
残った土地は形を整えて戻されます（換地）。
同じ面積ではなくなる場合が多いですが、
形が整い使いやすくなります。
区画整理後のメリット
参考：区画整理事業計画図：習志野市鷺沼土地区画整理組合
上記の区画整理計画図のような街並みが出来ることによって、
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道が広くなり、車や歩行者が安全に通行できる
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水害や火災に強い街になる
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土地の利用価値が向上する
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街並みがきれいになり資産価値もアップしやすい
長い目で見れば地域全体の利便性と価値が向上することが大きなメリットがあります。
区画整理はどれくらいの期間がかかるの？
■ 一般的な区画整理の流れと期間目安
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事業計画の決定（0年目）
区画整理を行うことが正式に決まり、区域や整備計画が公表されます。 -
仮換地の指定（1〜3年目）
工事を進めるために、今の土地の代わりとなる「仮の場所（仮換地）」が指定されます。
この時期から一部の土地は利用場所が変わることがあります。 -
工事期間（3〜8年目）
道路・公園・上下水道などのインフラ工事が行われます。
この間は建築に制限があったり、土地の利用が制限される場合があります。 -
使用収益開始（6〜9年目）
新しい土地（換地）の利用が正式にスタートします。
この日以降に新築住宅の建築が可能になります。 -
事業完了・精算（8〜10年目）
減歩や補償金の精算が行われ、正式に事業が終了します。
※あくまで目安です。区画整理事業ごとに進捗度やスケジュールはことなります。
[使用収益開始」とは？
■ 家を建てたい人が知っておくべき「使用収益開始」
区画整理地内では、一気に街並みの工事を行っていくため、
工事や道路整備が完了するまで自由に家や建物を建てられない場合が多くあります。
この制限が解除されるのが「使用収益開始日」です。
使用収益開始日以降は、新しい換地を正式に利用でき、
建築も可能になります。
まとめ
新たな街に住むということは、同時期に入居する世帯が多くコミュニティが作りやすいです。
完成したばかりの街なので、新しく引っ越してくる人も多く、同世代の家庭や子育て世帯が集まりやすいです。
間口や奥行きの整った土地が多いのもポイントで、
不整形地が少なく、駐車場や庭の配置などの自由度が高いプランが可能です。
建物の設計もしやすく、日当たりや風通しの良い配置が取りやすいです。
区画整理は、ただ土地を削ったり道を作るだけではなく、
地域の未来を形づくる大きなまちづくりの取り組みです。
もしご自宅や所有地が区画整理の対象地域になったら、
「仮換地指定の時期」と「使用収益開始の時期」を
知っておくことが大切です。
弊社では、千葉市ではJR幕張駅前の「東幕張土地区画整理」や、
習志野市ではJR幕張本郷駅に隣接する「鷺沼地区土地区画整理」内でも
お取引させていただきました。
区画整理事業地内についての「どうしたらよい」というようなお悩みや、
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